在深圳，屋頂漏水責任歸屬需結合房屋性質、漏水位置及合同約定綜合判斷。作為深耕深圳的專業防水團隊，中盛隆根據《深圳經濟特區物業管理條例》及司法實踐，梳理以下責任劃分要點，幫助業主快速理清維權思路：   ### **一、產權屬性：業主自管 vs 物業代管**   #### **1. 業主自有產權屋頂（如別墅、自建房）**   - **責任歸屬**：由業主自行承擔維修責任   - **法律依據**：《民法典》第272條規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，維修養護責任自負   #### **2. 小區公共屋頂（商品房樓頂）**   - **責任歸屬**：屬于全體業主共有，由物業公司或業委會負責維修   - **關鍵條件**：    - 保修期內（通常5年）：開發商承擔維修責任（需非人為損壞）    - 保修期外：動用**住宅專項維修資金**維修（需業主大會或雙三分之二業主同意）   ### **二、漏水位置與原因：公共區域 vs 專有區域**   #### **1. 物業應承擔責任的5類情況**   | 漏水位置/原因         | 責任方       | 深圳維修依據                          |   |------------------------|--------------|---------------------------------------|   | 樓頂防水層老化失效     | 物業公司     | 公共設施維護責任（《深圳物業管理條例》第50條） |   | 屋頂消防管道破裂       | 物業公司     | 公共管道維修屬于物業服務范圍          |   | 天臺排水口堵塞導致積水 | 物業公司     | 日常巡查維護不到位                    |   | 外墻保溫層脫落引發滲漏 | 物業公司     | 外立面公共區域保養責任                |   | 開發商遺留施工缺陷     | 開發商（保修期內） | 《商品房銷售管理辦法》第33條質量保修約定 |   #### **2. 業主需自行承擔的3類情況**   - **自家搭建的陽光房漏水**：私自改造導致結構破壞，責任自負   - **屋頂太陽能設備安裝不當**：業主或租戶自行安裝設備引發滲漏   - **室內裝修破壞原有防水**：如打孔、拆除保溫層導致防水層破損   ### **三、深圳特殊場景：租房與二手房交易**   #### **1. 租房場景**   - **合同有約定**：按《深圳房屋租賃合同》條款執行，通常約定“房屋主體結構維修由房東承擔，承租人使用不當導致的損壞由租戶負責”   - **合同無約定**：    - 公共屋頂漏水：房東聯系物業公司維修（需通過業委會申請維修資金）    - 租戶私改管線導致漏水：租戶承擔賠償責任   #### **2. 二手房交易后漏水**   - **交房前已存在滲漏**：若購房合同未明確“現狀交付”，可追究原業主隱瞞質量問題責任   - **交房后新出現漏水**：屬于公共區域的，按《深圳業主大會和業主委員會指導規則》申請維修資金   ### **四、維權實操：深圳業主3步處理法**   1. **固定證據**     - 拍攝漏水視頻（標注時間、位置），保留維修報價單、物業費繳費憑證     - 若懷疑開發商質量問題，委托**深圳市建筑工程質量檢測中心**出具鑒定報告   2. **階梯維權**     - **第一步**：向物業公司提交《漏水維修申請書》（需書面留存），要求7日內答復     - **第二步**：物業推諉時，向**深圳住建局物業監管處**投訴   - **第三步**：涉及重大損失（如漏水導致家具損壞），向房屋所在地法院提起訴訟   3. **維修資金申請流程**（深圳專用）     - 單個業主可向業委會或社區工作站提出申請     - 需提交：維修方案、預算表、業主簽名表（雙三分之二同意）     - 審核通過后，由**深圳市物業專項維修資金管理中心**撥款至施工方   ### **中盛隆溫馨提示**   - 深圳雨季前建議業主自查屋頂排水口，避免樹葉堵塞引發積水   - 物業公司拒絕履行責任時，可要求其出具《不予維修書面說明》，作為后續維權證據   - 涉及跨樓層滲漏（如頂樓漏水導致樓下受損），責任方需同時承擔樓下業主的損失賠償   若您在深圳遇到屋頂漏水責任糾紛，歡迎聯系中盛隆！我們可提供**免費漏水檢測+責任劃分咨詢**，協助業主與物業、開發商溝通，制定合法合規的解決方案。